不動産投資で資産運用を行う基礎知識とは

不動産投資はサラリーマンにも人気の資産運用ですが、基本的な知識をしっかりと得ておくことが大事です。まずその仕組みですが、まずは不動産をローンを組んで購入します。

一般的に人気があるのはマンションですが、区分所有する場合と一棟丸ごと購入する場合もあります。いずれにしても、そのローンの審査は購入者の収入が対象になるわけではありません。購入する物件の収益性が審査対象となるので、自宅のローンを抱えている人でも購入できるわけです。その収益性ですが、物件価格と家賃収入だけで決まるわけではありません。まずローンの返済金額と管理費、修繕積立基金が出費となります。さらに修繕費も計上しておく必要があります。一方で収入は家賃ですが、必ずしも毎月必ず入るとは限りません。というのは、空室リスクというものがあるからです。

一度賃借人が退去したら、次の借り手を探すまでの期間が空く場合があります。不動産投資の資産運用におけるリスクはこの空室ですが、周辺相場の平均的な空室率を適用して実質の家賃収入を算出する必要があります。他に収入としては、確定申告による税金の還付があります。サラリーマンは会社から税金を天引きされていますが、それを毎年確定申告を行うことで取り戻すことができるのです。家賃収入を得るために、経費として支払ったローンの金利を計上することができます。さらに建物の減価償却費も毎年計上できるので、これらを会社の給料の所得金額と合算し、最終的にその所得金額が減少すれば税金が戻ることになります。

それを家賃収入と共にローン返済にあてることで、負担なく物件を保有できます。これが不動産投資の基本となりますが、収益はローンを完済してから得られることになります。それまでは単に返済を家賃などで補うということで、自己負担なく物件保有ができるということです。途中で売却する場合には、それまでに支払ったローンの元金部分から、物件の値下がり分や諸費用を差し引いた額が手元に残ります。